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这个做了20年房地产的大佬说:现在别着急去抢房!


 世联行董事长陈劲松提出,尽管房子依然是保卫资产的投资,但年轻人买房不要追热点,房产作为投资也并非无风险,具体情况还得具体分析。

 年轻人最没风险的事,就是要好好地学习,努力上进,投资你自己,找一个好爱人。

  一、机会的窗口会一扇一扇地打开

  最近深圳顶级豪宅尤其是顶级豪宅的公寓卖得特别好,但是低端公寓卖得特别差,就财富基尼系数来说,深圳的房价已经超出深圳普通人的工资那么多倍,这是收入房价比,实在是不合理了,疯狂了。原因是有些房价他不是按照你这个参照系来的。就是买那些所谓顶级公寓的,是财富金字塔顶尖的人。

  北上广深尤其深圳,这个房价已经向国际一流水平上看齐了。如果到这个程度,我们要看一看同样是大国,人家发展了那么长时间,美国对我们有什么样的提示?我觉得这次去美国有几个很大的收获:

  首先,大家认为深圳、北京、上海没有新房供应了,资产方很着急。这不对,纽约目前到处是工地,旧城更新非常火爆,纽约新房项目我还去看了好几个。一个城市现在不买将来就没有供应了,这个不存在。旧城改造、城市更新会提供大量的物业空间。所以一手楼是不是走到尽头了?也不是,纽约一手楼的量非常大。实际上我们在纽约看到的,在其他城市能不能看到呢?不能。所以跟中国的情况一样,世界不是平的,房地产更不是平的。

  第二,我们看到新的年轻人的社区正在迅速崛起。新区是年轻人的聚居地,他跟老的豪宅区形成鲜明对比,这在纽约最明显。纽约一些新区聚集了大量年轻人,非常有活力,比如翠贝卡区、布鲁克林区,以前是屠宰场、平民区,现在最时髦的公司在那里,比如谷歌;最好的艺术馆在那里,比如惠特尼;最漂亮的餐厅也在那里,现在房价也就涨起来了。

  同时我们看老区,比如上东区中央公园附近,我认为衰败得一塌糊涂了,里面就是一些老人,房子的格调,大理石、罗马柱完全过时了,年轻人都不愿意去。这就是一代人有一代人城市的观点,一代人有一代人的城市新区。

  所以说年轻的朋友,“那个老区好的住宅区,土豪把价格搞得那么贵,我一辈子都没有希望。”我告诉大家,新区成长起来会比老区更火爆、更酷,房价更高。

  在深圳这种新区明显吗?不明显。我认为的深圳的一些老区,比如说翠贝卡因为是屠宰区,类似于深圳的清水河,你看清水河现在跟华侨城比那价格差了多少?差太多了。事实上就是在那种区现在已经发展得不得了了。这预示着年轻人会改变深圳的城市面貌。不止深圳,各个城市都一样,你去看长期出租房、城中村那些地方,聚集了大量年轻人,他们正在改变那个区的面貌,因此新的发展或者新的房地产会有大的机会,那不是小机会。我总是说“机会的窗口会一扇一扇地打开”,会一直都有。大家不用特别焦虑地急着去入市,去抢。

  二、房价的基本规律

  比如说房价永远上升,这个传说对不对呢?也对也不对。那我是不是马上要投资一套房?什么时候投资最好?一年内房价走势怎么样?类似这种问题,我们经常碰得到。因为一个一个的具体问题很难说,我们说说规律。

  第一,全球房价的基本规律是波浪式上升。你去纽约、洛杉矶、香港,日本有一个大的回调现在也基本止住了,日本是个非常特殊的案例。其他国家我们基本看到的情况,包括中国前三十年,都是波浪式上升。

  我们怎么在波浪式上升的低点买呢?走到低点买房,你需要非常多的勇气。我要讲一讲这条波浪上升到什么阶段都有什么特征,会发生什么事情。

  首先,从最低点开始,房价到最低点有几个特征:1,萧条,成交量非常低;2,开发商地价更低,没人要地;3,谁在买房?急用的,比如结婚急需的,完全用家,他算了一个账发现,出租回报率合理,他付一点按揭,这是真实的用家。

  然后,随着用家的不断介入,开发商房子成交量不断增加,这时候开发商发现好卖了,开始进入成长期,一般成长期的时间3倍于萧条期。这个成长期一般都是缓缓上升的,开发商的地价依然很便宜,因为大家还没确认到底行不行。所以这个时候是开发商买地的最佳时间。这时候买家是用家加上长期投资者,不是为了炒。因为他有钱,他觉得房地产是稳当的,这个比例开始增加了。这段时间是很长的,一般来讲有3、4年,甚至4、5年。这段期间买房全是最好的时期,因为涨得缓慢。在低点时你不敢买,因为那挑战人性,但是在缓慢增长期的时候,对用家加长期投资者而言就是最好了。

  最后,进入了风险期了。风险期指:1,房价急升;2,地王频现;3,成交开始萎缩;4,用家退出市场;5,动力全是投资客。如果成交量越来越低,这时候可能走到顶部了。走到顶部时,危险随时来,就是一个金融政策、一个房地产政策,比如提高首付、限购限贷,实体经济有点什么事,就进入了急速下跌期。这段风险期时间不到成长期的1/3,但市场上没有人有动力买房,投资者不买,用家买不起,然后开发商的地价这个时候就急降,成交量基本上跌下来了。风险期是大家要高度关注的,年轻人这个时候不应该去抢房。

  三、如何看待现阶段的地王问题

  大家都往金字塔尖上走,你也看到央企拿地王的趋势。央企的垄断划分、寡头聚集,是这个行业不可阻挡的趋势吗?寡头占金字塔尖份额越来越大这是趋势,全球都一样,没有例外。现在地王频现就是钱没地方去:

  第一,大家终于认识到有些城市可能他的潜力非常大,以前好像都差不多,比如深圳、广州、杭州,甚至是跟温州也都差不多,后面突然发现不对,这个城市可能有更高的潜力,然后拿着钱杀进来。那这钱从哪儿来?几件事,我们看这几年中央要去产能,就是其他行业没法做了,全部产能过剩,但房地产这几年销售不错,所有大市场里面包括消费品,只有房地产十万亿级销售还不错。这个大行业就集中了所有的其他行业的钱。

  第二,去年股市疯狂的时候房市不怎么样,股市和互联网泡沫爆了,互联网PE没那么大吸引力了,那这些大资金怎么办。

  第三,无风险的资金成本越来越低了,钱越来越便宜了。这样的话大家认为房价也算合理了。钱的利息是度量一切东西价值的标尺,他在缩小,就是这个尺在缩小。那当然显得这个东西的价值就增长了。

  这个行业还会继续高歌猛进吗?上升越快越不可持续。

  上海诞生了14万的“宇宙地王”,如果诞生一个“宇宙地王”,所有地价普遍上升是非常危险的,对这个行业非常不好。如果诞生这个地王,有特殊的安排、特殊的想法,上海出这么一个事也不奇怪,因为他是大上海,他想搞一个世界顶级的,他的客户有那么多,我觉得问题也不大。但是他不应该是带动所有的上海地价这样升,这样升对上海来说迅速达到了一个风险期。

  对开发商而言,面临的最大问题就是,金融机构的钱是不是长钱?如果是长钱那就顶几年问题不大,如果是短钱那风险就大了。所以说中国开发商钱的长和短,意味着你在风险区域能不能捱过这个风险,如果捱过去了你很厉害了。所以说风险还是伴随着我们。

  在这样一个连存款都负利率的情况下,如果要没风险你就是负利率的。所以说风险当然有,我们炒股风险也很大,互联网金融业有风险,最没风险的事,就是要好好地学习,努力上进,投资你自己,找一个好爱人。

 

发布时间:2016-10-2 10:10:28 点击数:6499 次 来自:房产旺铺网 【打印】 【关闭
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